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房价顺应经济转轨必然也必须调整

http://www.CRNTT.com   2014-06-22 08:28:04

中评社北京6月22日讯／2014年以来，房地产市场出现销售大幅萎缩，但是仔细观察就会发现住宅新开工增速回落更早更快，这说明房地产开发商对市场的感觉更为敏感。 　　上海证券报发表高级经济师、央行营业管理部金融研究处副处长李海辉文章表示，在滞后销售萎缩四个月之后，5月份全国房价出现下降，而且这是在没有出台政策调控的情况下首次自主性回落。因而，总体判断中国房地产市场理性回归趋势难以避免。 　　1.住宅销售大幅萎缩 　　2014年1-5月，全国住宅销售面积为31946万平方米，同比下降9%；住宅销售金额为19720亿元人民币，同比下降10%。从近四年的情况看，2014年前五月的平均月销售面积为6389万平方米，是近四年最低；平均月销售金额为3944亿元，仅比2012年略高，比2013年全年平均月销售额下降30%。这表明今年以来的住宅销售快速萎缩，市场力量被2013年的疯狂消耗殆尽，销售面积甚至比限购观望的2012年还低。 　　2.房价自主回落 　　2014年5月百城平均房价为10978元/平方米，比上月回落0.32%。其中，一线城市平均房价为28814元/平方米，2014年首次出现比上月回落；二线城市平均房价为10399元/平方米，连续两个月回落；三线城市平均房价7203元/平方米，连续四个月回落。在争论中，中国百城房价终于见到实质下降。以前总是在调控政策出台后，购房人的观望等待，造成房价的回落。一旦预期落空，房价又会形成新一轮报复上涨。这次房价回落和以往不同的是，在没有任何调控政策出台的情况下，百城房价跟随市场的步伐而回落，甚至不少地方政府进行了托市或救市行动，没有阻止住房价自主回调。 　　3.开发商更为敏感 　　住宅新开工面积自2014年初就已经大幅下降，1-2月全国住宅新开工面积为12279万平方米，同比下降29.6%；1-5月全国住宅新开工面积为42588万平方米，累计同比下降21.6%。对比新房销售变化，1-2月住宅销售面积仅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深，1-5月累计下降也不足10%。应该说，作为专业市场机构，房地产开发商对市场的感觉更为敏锐。 　　文章分析，房地产市场调整的原因是多方面的，主要包括经济金融增速换挡、供求关系改变、房价已经处于高位、城镇化方式转变以及收入分配差距缩小等都利于房价回归理性。一些措施如限降令、公积金贷款上调、定向降准等不断出台，但是受货币条件和需求消耗的影响，判断这些措施难以产生根本性转变。 　　1.宏观经济金融形势改变 　　一是经济增速换挡。中国经济增速出现明显下滑，2011-2014年增速分别9.2%、7.8%、7.7%和7.6%，今年 4月汇丰制造业PMI指数再次处于荣枯线以下，经济结构升级转型压力不断加大，淘汰落后或过剩产能等不良资产将会加速增加。 　　二是货币增速回落。2014年一季度末，中国狭义货币供应量M1 余额为32.8 万亿元，同比增长5.4%。流通中货币M0 余额为5.8 万亿元，同比增长5.2%。第一季度现金净回笼242 亿元。如果说广义货币供给增速还能勉强支持当前房价的话，那么狭义的货币增速经已明确显示，中国经济活力真正在快速下降，房地产交易萎缩顺理成章。 　　三是利率高位也会对高房价产生挤压。由于税费等原因，中国二手房的交易成本至少在10%以上，房地产开发的资金成本也至少在10%左右，总体看来房地产价格涨幅在10%以内，新投资房地产基本上无利可图。而在今后房地产价格平均10%以上涨幅几乎没有可能，房价回归是一种必然。

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