2.货币供给大放水
1998年房地产大开发初期，全国各大城市的房价基本上是站在同一起跑线上的，所有早期购房者均获得了房价回归与补涨的溢价收益，而且收益相当可观，并给公众带来了巨大的财富效应和示范效应。后来由于大城市人口快速增长，以及家庭囤房不断加剧，一、二线城市的房价似乎只涨不跌，这又吸引了大量中等以上收入的城市家庭加盟买房囤房，或是利用融资杠杆炒房赚差价，在限购的城市，也有不少家庭转而囤积商业门面坐收租金。这样，很容易形成一种恶性循环：房价越涨越买，目前只有“追涨”现象，至今尚未出现房市“杀跌”的情形。
实际上，中国大城市房价的坚挺，除了刚性需求和保值需求外，还有货币投放的因素。2016年及以前，中国广义货币供应量M2增长率大多高于13%，而GDP增速却只有10%左右，但2017年、2018年、2019年连续三年中国广义货币增速首次降至8－9%，而GDP增速也滑落至6%左右。为此，房价下行压力增大，这也是为什么近三年全国各大城市房价趋稳甚至略有下降的主要原因。
不过，今年由于疫情的原因，2020年3－7月，中国广义货币M2连续五个月的增速重回10%以上，这使得原本平稳的房价又有向上反弹的欲望。这证明房价确实是货币的倒影，这也会增大家庭“囤房”的预期与需求。
当然，不可否认，正是因为“囤房”吸纳并沉淀了巨量的家庭财富，这使得市场过剩流动性很容易消失于无形。结果，无心插柳，“囤房”竟成为中国家庭理财的唯一长期投资。这是一个无可奈何的尴尬结果。
3.以房养老观念强
众所周知，美国政府是世界最大的赤字政府，美国人更是崇尚透支消费，他们习惯今天花明天的钱，美国家庭基本上不存款，更不囤房，如果疫情期间几个月不能工作，美国人就会傻眼：无钱还信用卡，无钱支付住房按揭的月供，甚至还要靠吃“低保”过日子。这就是美国的社会现实。
然而，赤字的美国、透支消费的美国人，他们却拥有32万亿美元的私人养老金储备，远超社保基金积累，远超美国GDP规模，私人养老金储备占美国家庭金融资产的比重高达35%，这正是美国人透支消费、超前消费的最大底气。
相比之下，我们是一个发展中人口大国，随着人口老龄化加剧，“未富先老”的我们尚未做好私人养老金储备的心理准备和物质准备，但取而代之的是家庭“强制储蓄”，这就是中国家庭的高储蓄率。相比之下，我们的城市家庭“囤房”占家庭金融资产比重也很高，而且家庭“囤房”也有养老替代的功能，但十分遗憾的是，毕竟“囤房”风险太高、交易成本太大，在补充养老保障方面，显然不如私人养老金作用大、效率高。因此，我们希望家庭理财应尽早将“囤房”陋习转变为私人养老金储备，减少社会资源浪费。 |
