房产投资风险 通胀预期下不可忽视

http://www.CRNTT.com   2009-09-23 09:54:17

很多城市的房价已经严重透支，其前消费未来。 　　中评社北京9月23日讯／时下，为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数。中国证券报发表复旦大学房地产研究中心主任尹伯成文章认为，尽管在理论上不动产投资可能成为抗风险的武器，但其中所具有的市场风险和政策风险也需要投资者多一份心眼。 　　文章称，为应对金融危机，以美国为首的西方发达国家大开印钞机，中国为防止经济过度下行也实行宽松的货币政策，这些都带给人们强烈的通胀预期。如何避免手中货币贬值，成了人们面临的一道难题。投资股市吧，说不定哪天股价大跌；投资国债或放银行吧，收益率低得不足以抵御通胀。于是，选择投资不动产就成为最优选择，因为不动产生根于土地，而不可再生的土地只会越来越稀缺。再说随着中国城市化不断推进，城市房产的需求只会越来越大，从而房产的价格在未来只会越来越高，投资房产不就成了抗通胀的最好手段吗？ 　　那么，投资房产能否成为抗通胀的有效避风港？ 　　文章分析，从理论上说，在严重的通胀面前，不动产投资确实是抗通胀的可靠避风港。然而，中国当前的实际情况却未必如此。实际上，目前中国不少人想通过投资房产来对抗通胀很可能会面临如下两大风险： 　　一是市场风险。房产投资要对抗通货膨胀，房价年涨幅必须高于年通胀率。撇开房产交易费用不说，假定年通胀率为5%，则房价年涨幅至少要高于5%，如果投资购房资金中有50%来自贷款，贷款利率假定为6%，在不考虑自有资金机会成本条件下，房价年涨幅至少要达到8%(5%加6%的二分之一)。如果房价涨幅为3%，而银行存款利率也是3%的话，将钱投资房产还不如存银行，因为后者没有风险。当然，投资房产也可通过出租来获取收益，但前提是租金收益率至少要达到年通胀率。总之投资房产抗通胀无非要靠房产涨价或获取租金，或者二者兼而有之，现在就分别考察这些方式。 　　显然，期望以后中国城市房价再能像前几年那样持续大幅度上涨已绝不可能。以上海为例，本世纪初上海中心城区（相当内环内）商品房均价大约每平方米5000多元，现在则是3万元；目前上海全市（包括远郊区）均价已达1.8万元，而本世纪初不到3000元。房价在短短10年不到涨了6倍多，已严重透支了未来。房价收入比已如此不合理，今后还能这样涨吗？ 　　有人说，房价从来就是有钱人的投资需求决定的。确实如此，但有钱人投资还不是为了获取收益吗?那么就来看看房价租金比吧。现在上海高档豪宅卖得很热，动不动上千万一套。除非自住，如果出租，年收益率2%都到不了。目前上海中环附近一套100平方米的新房少说点要250万元，但是租金也就每月3000元，扣除各种费用后，收益率还不如银行存款了。这说明房价实在太高了，泡沫太大了，不但挤出了消费者，也吓坏了投资者。这样高企的房价还能指望它再持续上升吗？除非今后中国会出现连续多年的两位数的高通胀，房价再大涨的可能性几乎已不存在。 　　二是政策风险。现代市场经济从来就离不开政府的政策调控，政府希望房地产市场能健康、平稳发展，房价不要涨得太高，投资需求不要太猛，百姓住房不要太难。如果通胀预期使房市投资需求过于猛烈，政府就有可能出台一些政策加以调控：在土地政策方面，不但加大土地供应量，更重要的是加大对开发商囤地行为的打击力度；住房保障政策方面，加大保障性住房的开发力度；在货币信贷政策方面，不排除进一步提高二套房贷门槛；在财政政策方面，不排除从持有第二套房开始试点征收物业税。所有这些都是为了抑制投资需求。当然，投资者可以把这些成本转嫁到购房人和租房人身上，问题是这些人能否承受，如果不能，就会形成投资亏损的风险。