【 第1页 第2页 第3页 】

揭开真实“房屋成本价格”的面纱

http://www.CRNTT.com   2010-04-16 11:05:30

要明白“土地成本”，先要搞明白，房地产商“得地”付了哪些费用。现在人们容易对 “土地出让金”出生误会，以为这是房地产商为了得地付出的全部费用，其实，“土地出让金”只是房地产商为得地付出的一部分费用，即“土地出让金”只是通俗所说的“地价”的一部分——由于政府是“出让土地使用权”而不是“出卖土地使用权”，有点水准的官方文件都不用“地价”这个词。 　　在上海，“土地出让金”只占“地价”的30%，另外70%，作为“土地开发费用”缴付给上海土地储备部门。所谓“土地开发费用”，是指将一块“生地”——或指农田、或指已拆迁土地，进行场地平整、通路、通水电、通各路管线所花的费用。 　　那么，房地产商在建造商品房的土地上平均投入了多少钱？ 　　这个问题必须说清楚，才会知道“土地财政”在缺乏监督机制的社会里必然成为群体腐败的催化剂、膨胀剂，倒在土地上的干部们在“前仆后继”，但这是必然的。 　　我先给大家理一个脉络： 　　1.中国的土地市场分为一级市场和二级市场，一级市场是政府垄断的市场，所谓“土地出让金”，就是政府在土地一级市场上将国有土地使用权有期限出让给土地使用者收的费用，媒体通常谈的“地价”涨落，也就是指一级市场上招、挂、拍的价格涨落。应该说，这个市场不能算是市场，因为市场需要交易双方的互动，这个市场是政府的单向活动，没有“交”只有“易”——土地一级市场就是土地使用权“易主”的换手场所。 　　2.二级市场是将从一级市场得来的土地使用权实施转让、出租、抵押的市场。在二级市场，土地交易美其名曰“转让”，这里，“交易”的活动是发生了，但这是个“卖方市场”，谁有土地所有权可卖谁说了算，包括价格，这对买方而言是不公平的；不过，由于买卖双方都见到了巨大的利益所在，就都奔这个买卖而来——买方是奔着利益，而不是奔着“不平等”而来。并且，在这个市场上，买方也可在瞬间变成卖方——再做一次买卖，不平等交易的被动方就成了主动方！ 　　3.在政府垄断的一级市场上，“地价”并不高，不高的原因很简单也很能理解。(1)自打上世纪九十年代初开始出让土地，谁能在一手市场上受让到土地，都是由政府说了算的，政府无论出于“招商引资”的“公”目的，还是其他“私”目的，都不可能让地价抬得很高去吓退土地受让人。

【 第1页 第2页 第3页 】