【摘要】本文在对广州重型机器厂职工住宅状况和改革调查的基础上，论述中国国有企业原来实行的职工福利分房制度已不能适应建立现代企业制度的需要，提出职工住房必须实行商品化、货币化和社会化的改革建议。

　　【关键词】住宅制度  福利分房  集资建房  住宅商品化

　　一、绪论

　　1.问题的提出与研究目的

　　中国政府十分重视和注重解决城镇居民职工的住房，特别是1980年邓小平提出住房也要商品化的构想以后，城镇企事业单位对职工住房进行了改革和探索，使职工的住房困难有所缓解。但是，由于中国过去几十年来在职工住房问题上欠账过多，所以城镇职工住房问题仍然是一个突出的社会问题。

　　为了研究国有企业职工住房改革的经验、问题，探索其规律，我们选择广州重型机器厂为个案，进行调查研究。

　　2.个案选择与研究方法

　　本文选择广州重型机器厂的职工住房改革为研究对象。广州重型机器厂，现改称广重企业集团公司（Guangzhou Heary Machinery Enferprises Group），始建于1948年，注册资本为9636.5万元，属大型国有企业集团，政府已授予国有资产经营管理权。该公司的经营范围包括：投资控股资产经营、自营进出口贸易、房地产开发、物资流通、科技开发和金融服务等。现在在岗职工6000多人，离退休职工3000人。全厂占地64万平方米，是国家前机械工业部的百家最大企业和广州市百家最大工业企业之一；是国家和广东省、广州市建立现代企业制度试点企业之一。40多年来，为国家和国外20多个国家（地区）提供了千种产品，总产量达到40多万吨。1993年销售收入3.8亿元，实现利税6000万元。广州重型机器厂具有中国国有大中型企业的一般特征。

　　本研究主要采用历史法（文献法）、访谈法、社会调查法（抽样调查）、统计法等方法。

　　3.相关文献回顾

　　住房问题属于住宅社会学（Sociology of residence）范畴。关于住宅问题，中国早在本世纪20～30年代就有社会学家注意研究。1929年出版的吴景超《都市社会学》和1934年出版的邱致中着《实用都市社会学》两书，有章节探讨了住宅区域和都市规划关系问题。50～70年代，由于社会学学科被取消，当然无人问津住宅社会学了。直到1983年12月，费孝通提出“开展住宅问题的社会学研究”倡议后，一些学者重新研究中国住宅问题，张仲、潘允康、张仙桥、孙金楼等发表了一些论文。1984年出版了孙金楼、柳林合着的《住宅社会学》一书，1991年又出版了住宅社会学学术委员会编写的《住宅社会学导论》一书，对住宅社会学的理论、功能、研究方法以及住宅建设、管理等作了论述。专门研究国有企业职工住房问题的论著有曹振良的《国有企业住宅制度改革与产权边界》等几篇论文。

　　二、职工住房的状况

　　建国以来国有企业职工的住房福利化。职工住房一律由企业（也是国家）对职工住房工资统一扣除、统一建房，以实物形式向职工分配住房，收取低微租金，标准是每平方米居住面积0.12元。在1958年，国家的职工住房投资约占基本建设的10％。所以当时的职工住房不算十分紧张。但1958年搞大跃进、大炼钢铁后，压缩了职工住宅的投资，到1970年降至2.6％的最低点〔1〕，造成城镇职工住房的困难局面，据统计，1978年职工缺房户达到680万户，无房户达到191万户〔2〕。结果使全国城镇职工人均居住面积由1949年的4.5平方米降至1978年的3.6平方米。国有企业职工人均居住面积4平方米以下者占23.8％；4.1-8平方米占13.8％〔3〕。直至今天亦没有完全解困。

　　我们在广州重型机器厂对200户职工住房进行调查，其情况也大致如此。

　　1．调查对象的基本属性：

　　①性别婚姻：男性职工154家，占调查总户数的77％；女性职工46家，占23％。未婚者23人，占12％；已婚者167人，占87.4％；离婚或已故者1人，占0.5％。

　　②年龄：18-20岁的职工5人，占调查总数的2.5％；21-30岁的36人，占18％；31-40岁的67人，占33.5％；41-50岁的67人，占28.5％；5l-62岁的31人，占17.5％。

　　③文化程度：小学程度的职工8人，占调查总数的4.1％；初中的63人，占31％；高中的61人，占32％；大学专科的46人，占23.4％；大学本科的19人，占9.6％。

　　④家庭人口状况：1人的职工3户，占调查总数的1.5％；2人的11户，占5.5％；3人的120户，占60.3％；4人的34户，占17.1％；5人的17户，占8.5％；6人的6户，占3％；7人的2户，占1％；8人的5户，占2.5％。

　　⑤职阶：工人99人，占调查总数的49.5%；专业技术人员39人，占19.5％；车间管理人员15人，占7.5％；分厂（公司）管理人员20人，占10％；总厂（总公司）管理人员8人，占4％；一般管理人员19人，占9.5％。

　　⑥上下岗情况：在岗职工198人，占调查总数的99％；下岗职工2人，占1％。

　　2. 调查职工的住房情况：

　　表1（略）

　　上列表1说明：第一，广州重型机器厂有73.6%的职工是住在厂内的职工住宅区。全国国有企业的职工基本上也是住在厂内住宅区。所谓“以厂为家”，名符其实。

　　第二，有89.2％的职工住房是属于实物福利分配的。包括集资建房也是一种福利房形式，因为职工预先所交的集资款数只是建造房屋的很少部份，建房费用主要仍是由企业支付。况且后来出售住房给职工时，此集资款可扺偿买房款的全部或相当一部份。

　　第三，职工住房多数是不够宽敞的。每户居住房面积在6-40平方米的达到72.4％，一般的占17.8％，比较宽敞的仅占6.2％，宽敞的仅占2.5％。以全厂职工居住面积统计，人均只有8平方米，其中5平方米以下的困难户有518户，无房户12.5户，二者共达到643户，占全厂职工总户数5600户的11％〔4〕。因此，全厂职工对住房由一般满意到很不满意的户数占78.3％。

　　以上所述广州重型机器厂职工住房的状况，在中国具有普遍的代表性。就是说，全国国有企业的职工住房状况与广州重型机器厂基本如此。据统计，直至目前为止，城镇职工基本上是租住各企事业单位（实质上是国家）实物分配的福利房，真正是居住商品房的职工不到10％〔5〕。为了适应社会主义市场经济的需要，近年已经对国有企业职工的住房福利实物分配制度进行改革。

　　三、职工住房制度的改革

　　1.建立住房公积金制度

　　为了转变职工住房的实物分配体制，积累和周转住房资金以及提高职工购房建房的能力，国有企业职工普遍按照“个人储蓄、单位（企业）资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。广州重型机器厂的职工住房公积金制度已建立起来，其情况如下表2所示。

　　表2（略）

　　表2说明，广州重型机器厂89.8％的职工已参加了住房公积金制度，而且按月缴交了住房公积金。中国建设银行广州分行在收到该厂的住房公积金后，也记入职工个人公积金帐户，并已经发给职工一个公积金卡，表示职工住房公积金制度付之兑现，使职工放心。至于有9.2％职工未参加住房公积金制度，原因是该部分职工居住私人房屋。全国国有企业以至城镇的事业单位住房基本如此。1996年，广州市的住房公积金达到8亿元，参加单位为6654个，职工超过100万人〔6〕。虽然国有企业以至城镇其他单位的住房公积金制度取得很大的成绩，但职工对住房公积金是否能解决当前职工住房困难的问题，却有不同的看法。仅有3.5％的职工认为是非常有帮助，24.5％职工认为比较有帮助，认为没有多大帮助的职工占40％，认为根本没有帮助的占16％，而不清楚（持保留态度）的占16％，三者共占72％。职工对依靠公积金解决住房失望是有道理的。

　　因为按现在职工公积金仅占工资的10％推算，一般职工家庭至少要60年的公积金才能买一套按成本价的普通住房；如按市场商品价，则要100多年。

　　然而，国有企业建立职工住房公积金制度却是一种具有社会性、互助性和政策性的住房保障制度，不仅有利于改变过去职工住房的实物福利分配为工资货币分配，促进住房储蓄机制的建立，而且也有利于提高企业职工的自我保障意识，增强住房属于消费资金的观念，为实现住房商品化打下思想的和物质的基础。

　　2.向职工出售公有住房

　　自从1993年11月召开全国第三次房改会议提出“以出售公房为重点，售、租、建并举”的方针开始，国有企业职工住房改革进入了新阶段。各个国有企业开始将分配给职工的住房分期分批廉价出售给职工。广州重型机器厂的部分职工也已经购买了住房，具体情况如下表3所示。

　　表3（略）

　　表3说明，从调查回收的192户职工中，已有85户购买了住房，占44.3％。据调查，目前广州重型机器厂已有2750户职工（包括厂内及厂外）购买了廉价住房，占全厂户数5660户的48.5％，比问卷调查所得高出4.2％。全厂出售住房面积88000平方米，收回资金1900万元〔7〕。平均每平方米售价为215.9元。因为各个职工住房面积、新旧、楼层、结构不一样，所以房价各不相同。同时购房时给予工龄优惠，工龄越长，优惠越多，所以，职工购房所付的房款不一样。各个家庭购房款来源也不一样，其中以家庭成员共凑及向亲友借够的占67.7％，说明广州重型机器厂职工仅靠自己的工资收入积累而购房的仍属少数。这同中国40多的来实行的低工资制度有关（详后）。

　　按照国家规定，国有企业职工购房的付款方式，分为一次性付款和分期付款两种。如一次性付款可获得8％的折扣优惠。分期付款者的期限不得超过10年，而首期付款不得低于房价的30％。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年之后可以依法进入市场；在同等条件下，原售房企业有优先购买、租用权。

　　国有企业向职工出售住房，开始实现住房由实物分配向货币分配的转换，使国有企业在实现住宅商品化、社会化上向前迈进一步，为1998年全国城镇职工实现货币分房打下基础。

　　3.鼓励职工集资合作建房

　　从1994年开始，国有企业推出职工集资合作建房、发展住房合作社的举措，以充分发挥各方面的积极性，加速解决企业职工住房的步伐。广州重型机器厂于1994年12月和l996年6月两次进行职工集资合作建房。

　　职工集资合作建房居住面积的标准（按单元组合建筑面积计算）：第一，总厂（总公司）领导、全国劳动模范，每户为90-130m2；第二，分厂（公司）领导、总公司部级、高级技术职称、省市劳动模范、全国三八红旗手、全国新长征青年突击手，每户为50-85m2；第三，总公司科级、分公司部级及下属厂长、中级技术职称、工人技师、连续三届评为总公司标兵、省三八红旗手、省新长征青年突击手、满27年工龄的职工，每户为50-70m2；第四，一般职工每户为15-49m2。在职职工的工龄截止至1994年12月和1996年5月。

　　集资办法，凡符合上述条件的职工，每户集资额为5.5万元（其中4万元是预测房屋竣工出售当年每套住房的售价，结算房价时多还少补）。如不符合上述条件的经申请批准的职工集资者，则每户集资款额为9万元（其中4万元同上）。集资建房款分3期缴交，首期交总额的50%；建房开工后三个月交第2期款为总额的25％；建房框架平顶时交第3期款为总额的25％。集资一律不计算利息〔8〕。

　　对于上述集资合作建房的分配和款额标准，该厂的职工有不同的反映，如下表4所示。

　　表4（略）

　　从表4可以看出，有85％的职工认为，集资建房缴交的款额太高和偏高。集资合作建房，表面上看是具有先交钱后住房的商品味道，但从根本上来说，仍然是实物福利分配住宅性质。从上述按职务级别、身份、工龄等条件制订和付诸实施的4种集资标准看，与长期实行的福利分房制度并无多大差别。所以，在我们的问卷调查中，如表4所示，有59.4％的职工认为这种集资建房的分配标准是不公平和十分不公平的。没有做到在商品面前人人平等。虽然如此，但在目前中国正处在社会主义初级阶段、中国国有企业的经营机制还未彻底转换的情况下，为瞭解决职工的住房困难和为实现住房商品化目标，集资建房仍不失为一种新的住宅改革的举措。所以，近年来在全国国有企业中也大力加以推行。如果国有企业的集资建房再向前跨进一大步，做到资金以职工自筹为主，以国家低息贷款为辅，与企业脱勾，那么，这种集资建房就是目前国际上的住房合作社性质，走上住房商品化的道路。目前，住宅合作社已遍布世界40多个国家，社员近2000万户。据统计，目前，瑞士住宅合作社建房占全国住宅总数的17％，挪威占25％，前西德占33％，前捷克占48.7％，土耳其占62％〔9〕。

　　4.发动职工购买商品房

　　逐步增加国有企业职工工资中的住房资金含量，最终实现职工住房商品化，是国有企业职工住房改革的长远目标。这一改革，有人称为“天远模式”，意思是距离当前企业的实际还相当远。但企业还是大力发动职工购买商品房居住。据我们从广州重型机器厂房产部瞭解，到目前为止，全厂有20户职工在市场上购买了商品房居住。但这20户职工购买商品房的20万～40万元款额，并不是主要依靠本人或家庭人员的工资积蓄的，多是靠海外华侨或港澳台的亲戚朋友赞助的。在我们对200户职工的问卷调查中，也反映出他们对商品房望而生畏的心态，如下表5所示。

　　表5（略）

　　从表5可知，广州重型机器厂职工对购买商品房的反映和估计是符合实际的。因目前中国国有企业仍然是实行低工资制。而在一定时期内，职工的购买住房是取决于其本身的工资收入多寡、预期收入量、尚未偿还的债务、借贷信誉、所选择的扺押贷款类型和当时的市场利率等6个因素。而在房地产市场中，房价与个人的家庭收入存在一定的比例关系。世界银行对全世界许多国家推行住宅商品化的情况进行综合考察后，认为住房价格与一般家庭年收入之比应保持在3：1至6：1之间，才有可能推行住房商品化。如果房价高于职工家庭年收入6倍以上，则“门槛过高”，人们只能游离于市场之外。目前中国的一套50平方米的普通商品房的价格与一个普通企业职工家庭的年收入之比为15：1，18：1，20：1，甚至是30：1，远远超过国际标准。这么高的房价，以一个年收入10000元的职工家庭，即使不吃不穿，也要15-20年才能买得起一套普通商品住房。而按联合国的测算，中国居民的恩格尔系数为50％。因此，一个职工家庭除去食品支出，再除去子女教育费用等项支出，根本不可能到房地产市场去购买商品房。我们曾访问过广州重型机器厂的一位高级工程师，问他是否有购买商品房的打算。他干脆地回答：“我从来没有过这个打算，因为积蓄一生的工资也买不起一套房”。这是实在话。

　　四、职工对住房改革的评估

　　如何评估近年来国有企业职工住房的改革，我们也向广州重型机器厂的职工作了调查。现将他们的评估列表6于下页，以见一斑。

　　表6（略）

　　从表6可以看到，有49.2％的职工认为，改革的住房制度与未改革前相比，并没有变化甚至更不公平。他们最不满意的是现行住房标准不合理和集资建房的款额过高。他们认为现行的住房制度受益最多的不是企业主要生产者的工人和一般技术人员（传统观念上这是企业的主人），而是总公司（总厂）、分公司（分厂）和车间的管理人员，特别是总公司一级的少数领导人员，持这种看法的职工达到81.9％。职工从自己住房的切身利益来评估住房改革的利弊，有62.9％以上的职工认为自己受益不多。原因何在？68％的职工认为，因为现在职工的住房仍然是属于实物福利分配或介乎福利品与商品之间的性质。因此，有78％的职工认为当前出台的职工住房制度仍然有必要进一步加以改革。但是，广大职工对深化改革住房制度感到难度很大，89.5％的职工认为原因是职工既无钱买房，企业因亏损也无钱建房。总而言之，前途未可乐观。广州重型机器厂职工对当前国有企业住房改革的总评估是切合实际的。因为，当前中国是处于社会主义初级阶段，经济不算发达，所以国有企业（其他单位也一样）的住房改革是处于一个由实物福利分配到货币工资分配的过渡阶段，其各项措施和制度也具有过渡性质，需要在今后进一步加以改革，以适应社会主义市场经济体制的建立。

　　五、深化住房改革的建议

　　如何深化国有企业职工住房的改革？我们在广州重型机器厂召开了二次职工座谈会进行讨论，现根据职工的意见，结合我国建立社会主义市场经济体制的总趋势和建立现代企业制度的改革目标，提出如下的思路和建议。

　　1.完全切断职工与企业的住房脐带关系。

　　这是实现职工住房建设、管理、维护社会化的住房改革目标的前提条件，是住房制度改革取得实质性进展的重要步骤，是彻底消除现行住房制度负面影响（如上述广州重型机器厂职工反映的住房标准不合理等）的关键措施。所谓完全切断职工与企业的住房脐带关系，就是指企业除了向职工提供劳动场所和支付工资外，不再提供住房。各企业将公有住房全部无条件地移交给政策性房地产公司统一经营管理；职工住房一律向房地产公司购买或租赁；住房的建设、管理、维护一律由房地产公司和物业管理公司进行运作；除了个别远离城镇确实无法由房地产公司统一经营职工住宅的特殊企业外，任何企业不得再以任何藉口利用公款或企业取得使用权的土地建设住宅。使企业摆脱办福利的困境，轻装地从事生产活动。

　　2.彻底取消福利分配住房的制度，将职工的住宅消费全部纳入职工工资，以建立个人住房基金的形式或发放有价住房证券的形式，实施职工住房分配“货币化”，以消除职工等、靠、要住房的传统观念。

　　企业不再给职工提供福利住房，必然要将职工的住房消费纳入工资，按月发给职工。鉴于过去实行福利分房的情况，在操作上可先以住房补贴的形式纳入职工工资，以便进行专项统计和研究，适时调整有关住房政策。每个职工的住房补贴标准，可按照原国家颁布的住房面积标准和各地方住房成本租金的二分之一确定，即职工住房面积标准×当地成本租金÷2。而按这个标准将住房补贴纳入职工工资，必定形成不足住房面积标准的职工住房补贴缴纳房租尚有节余，超过住房面积标准的职工住房补贴不足缴纳房租的情况。这种情况的出现是正常的。你多消费了住房，理应少消费其他商品；少消费住房的职工当然可以多消费其他商品，或把钱节省下来。这样做，可以遏制住房越住越大和多处占房的现象。

　　但是，当职工住房支出全部纳入工资后，势必影响企业的产品成本，引起物价上涨。为避免物价大幅度上涨，企业老职工的住房补贴可用10年时间逐步进入产品成本。即第一年将住房补贴的10％进入产品成本，其余的90％单独列帐，由政策性房地产公司按企业移交的住房面积返还给各企业冲帐；第二年将住房补贴的20％进入产品成本，其余80%单独列帐，由政策性房地产公司按企业移交住房面积返还给企业冲帐。以此类推，到第10年住房补贴全部进入产品成本，政策性房地产公司不再返还所收取的房租。至于面临破产的企业，在发放给职工基本生活费和实施社会救济中应将职工住房支出包括在内。政策性房地产公司再将这部分房租返还给企业和社会劳动保险机构等部门。

　　3.组建政策性房地产公司，统一经营管理公有住房。

　　如上述，既然完全切断了职工与企业住房的脐带关系，就必须组建统一经营管理公有住房的政策性房地产公司。其构想是每个县（市、区）组建一家政策性房地产公司，经营管理辖区各企业和事业单位的职工住房。凡属财政拨款、企业积累等建设住宅款项，一律无偿移交给政策性房地产公司；凡属负债（包括前述职工集资建房款）建设的职工住房在移交政策性房地产公司的同时，由公司以房产作扺押向政策性住房银行申请低息贷款，付给原产权单位清还债务。廉价出售给职工的公有住房和集资建房一律无效，原企业出售公房收回的售房款除已用于修建职工住房外，一律移交给房地产公司，购房职工可凭房产证、售房发票或收据到政策性房地产公司退回购房款。公司清退购房款所需资金可先用企业移交来的售房款，不足部分可以房产作扺押向政策性住房银行申请低息贷款。各企业将职工住房移交房地产公司后，职工仍居住原来住宅，只是房屋出租人变为房地产公司罢了。房地产公司收回的住宅，在一定时期内只租不出售，等房地产市场基本成熟，房地产价格趋于合理，房地产流通正常的时候，再将这部分住宅推向市场，按市场商品价格出售。

　　4.组建政策性住房银行，为职工住房改革提供金融服务。

　　根据中国实行低工资制和上述广州重型机器厂有70.8％以上的职工反映无钱买房的情况，要实现住房“货币化”，非有金融的支持配合不可。因此，必须组建政策性住房银行，负责筹集融通房改资金。住房银行除了由国家中央财政拨付适量的资本金外。中央银行应该给予住房银行提供相当数量的贷款，幷且在一定时期内免收（缴）存款准备金。住房银行的业务，主要是办理政策性房地产公司存贷款和职工一次性住房补贴专项存款，并监督其按规定使用，代企业发放职工工资，代政策性房地产公司收取房租等。同时，住房银行采取优惠政策贷款给房地产公司发展房地产，为低工资职工提供合理的商品住房，改变目前商品房价格过高和混乱的状况。使企业职工能购买面积适中、结构合理、使用方便、价有所值的住房。住房银行还应给予企业职工提供长期住房贷款，支持他们购买商品房。上述广州重型机器厂职工平均月工资833元，如果得不到住房银行的支持，仅靠工资积累来购买商品住房是不可能的。

　　5.推进住房租金改革，实现合理的租售比例，使“货币化”的分配额与租金挂钩。

　　中国企业原来是以低租金租房给职工居住的，直到1993年，租金仅是每平方米0.5元左有，而此年的公房售价平均每平方米为1100元，租售比价为1：4000。如此不合理的租、售比价，职工当然选择前者。但是按照恩格斯在《论住宅问题》的理论，在社会主义社会阶段，租赁制仍是解决城镇居民住房问题的主要形式。特别是在我国社会主义初级阶段，在今后一个相当长的时期内，职工工资仍低的情况下，职工住房还将长期采用“租售并举，以租促售”的方针。既然如此，住宅的租金与售价必须挂钩，保持一个合理的租售比例，并制止租售比例的下降趋势，以引导职工购买原来居住的住房。《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》已经规定，到2000年，职工住房租金要达到占双职工家庭平均工资的l5%，企业应该坚决执行，以此来促进职工购房，以便实现职工住房商品化、货币化和社会化。

　　注释：

　　〔1〕《住宅社会学》第162页，安徽人民出版社1991年版。

　　〔2〕同上〔1〕

　　〔3〕李国庆：《试论我国城市住宅的建设主体和分配问题》，《社会学研究》1992年第3期。

　　〔4〕广州重型机器厂房产部提供的数据。

　　〔5〕高忻：《对商品房空置根源的思考》，《中国房地产》1997年第2期。

　　〔6〕蒙启宙：《广州的职工住房公积金》，《羊城古今》1997年第1期。

　　〔7〕同上〔4〕

　　〔8〕《广州广重集团公司筹资建房和住房管理条例》（1994年12月）；《广州广重企业集团“九五”新建职工宿舍筹资和分配办法》（1996年5月）。

　　〔9〕郑也夫：《住房社会学断想》，《南方周末》1997年4月18日。

　　Reform of the Housing System ConeernningEmPloyees of State-owned Enterprises

　　Huang Qichen

　　Abstract Based on the investigation of the housing conditions and its Preliminary reform at the Guangzhou Heavy Machinery Plant，this article points out that former housing distribution system of welfare Is unable to meet the needs of modern enterprise system, and that housing distribution system must realize commercialization， moneta rization and soeializaton．

　　（原载《中山大学学报》1998年第4期）