什么叫房地产？房地产是土地与房屋在形态上连在一起，并一起进行交易和流通时，才能称“房地产”；是指“土地及其附着其上的建筑物”，习惯上人们把房地产看成大厦、商场、住宅等。而单纯的土地占有和房屋使用，不能构成房地产。房地产具有不可移动性、稀缺性、持久性、耐用性、交易性和安全性等经济和法律特性，具有投资额颇大、变现困难的特点。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。而房地产市场是房地产买卖、租赁、扺押等交易活动的场所。房地产市场也可分为房产市场和地产市场。而我国把房地产市场划分为三个相关层次的市场。即房地产一级市场，它主要是指土地使用权的转让，从事城市的土地供给与调控；房地产二级市场，它是指房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场，是房地产增量的开发；房地产三级市场，它主要是指房地产的再次交易行为，是房地产存量的流通。房地产市场具有市场的区域性、市场供求调整力弱、交易过程复杂、存在随意性等特征。房地产一、二、三级市场要有序的联动，才能做到协调发展。

　　经过20多年的发展，我省房地产市场的结构体系、运行机制和政策法规框架已经初步形成，房地产业在我省社会经济发展中发挥的作用日益重要。随着我国加入WTO，我国房地产市场将逐步成为国际投资市场的一部分，我省的房地产业者想要与其他国家和地区的同仁竞技，必须把握当今国际房地产市场的潮流与趋势，尤其是要掌握英国等发达国家他们对房地产市场的机会判断、市场分析、投资决策、经营管理等，瞭解他们的商业心理、习惯和模式，探索符合我国特色与国际惯例接轨的投资做法、经营理念和行为模式。英国等发达国家的房地产业的发展过程，将会使我们从中得出应有的启示，为我国和我省房地产业的发展，提供有意义和有价值的参考。

　　一、英国房地产业的概况

　　英国的房地产业和建筑业在国民经济中占有极其重要的地位。其中，2001年，建筑业的年产值为47327亿英镑，占英国GDP的479%；房地产业（不包括住宅的出租）2001年产值为142871亿英镑，占英国GDP的1446%。（英国90年代初期以来历年的GDP见表一）

　　英国的房地产市场可分成三大市场，即租赁市场：确定房地产的租金和需求；投资市场：确定房地产的价格；开发市场：由租赁市场的牵引来增加房地产的供应，开发市场的主体是开发公司。

　　机构投资者一是房地产投资公司，以持有房地产投资，收取租金为主营业务；二是保险公司，以房地产为保值、增值的手段。2001年末，英国保险公司持有的英国房地产达520亿英镑；三是养老基金，同样以房地产为保值增值的手段，2001年持有330亿英镑；四是外国投资者也持有大量英国房地产。如1997年外国人持有伦敦市187%的写字楼；又比如2001年英国房地产市场的直接投资为302亿英镑，而外国投资者则占了1/3。机构投资者为英房地产的投资市场、开发市场设立了行规。同时它能引导开发商开发出最能保值、增值、使用费用最低的房地产。

　　英国的住宅市场以二手房交易为主，新开工及竣工的住宅量不大。住宅产业的发展，主要靠翻新和开展完善的服务而促进。到2001年止，英国有70%的居民拥有自有住房产权，有20%的居民从当地政府租赁公有住房，10%的居民租住私人房屋。住宅的价值走势是能保值、增值，很少贬值，因此，使业主注重维护和保养，住宅使用的期限可达80年至100年。英国还有很多是百年前，甚至几百年前留下的住宅仍在使用。由于住宅是以单个房屋为主，不需物业管理，使用费率低。同时住宅的建筑费也相对较低，维护费用低。英国的住宅一般是供不应求，基本没有新住宅空置。

　　我们看到一个重要的因素是住房贷款市场活跃。如哈利法克斯银行是英国最大的扺押贷款银行，该行2001年承接的住房扺押贷款客户增加了5%，总客户达到250万个。英国经办扺押贷款的银行有上百家，任何人只要有职业和工资收入，都可申请扺押贷款，贷款期限一般为25年。如有一位中产阶层的人士，全家5口人，1989年靠扺押贷款在伦敦中等价格地段买了一栋带小花园和停车位的两层楼，面积200多平方米，每个月交1300英镑，到65岁退休时可交完房款，从贷款银行拿回房契。据他本人称，每月1300英镑的房款对日常家庭生活没有多大的影响，再加上房价的升幅超过了利息，贷款买房还是很合算的。由于贷款购房的客户络绎不絶，因此，造成房地产市场的持续兴旺。

　　英国的建筑与房地产业的特点是走上了可持续发展之路。1993年以来都是逐年上升的。

　　房地产业不是靠大量的开发来维持，而是靠出租、二手房的交易、中介、金融、改建为主，这些活动提供了大量的就业，又创造了很高的价值。英国的房地产投资市场的主力军是保险公司和退休基金等。他们所投资的房地产权利中，土地租赁权和土地使用权占28%以上。

　　英国的住房政策与制度。英国有3个政府部门与居民的住房问题有直接的联系。（1）英国财政部。主要是通过保持合理的经济增长速度和合适的利率政策，保证居民住房支付能力的逐步提高；保证居民购房贷款的偿还不发生大的波动。同时，英国财政部还对居民购房实物减税优惠（计算所得税收入中扣除还款额）。（2）英国环境、交通和区域部。主要负责住房政策的制定与实施，搞好财政预算中公房建设与维修资金的分配，以及撒切尔推行私有化改革之后公房优先购买权政策的实施。（3）英国社会福利保障部。主要是涉及贷款居民失业之后的一定时间内，会同一些保险机构来帮助居民还款，使居民不至于因短期的支付能力问题而失去住房。目前，英国的住房政策大致分为两大类：即市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。主要是用住房法律、规划、住房信贷、调低住房扺押贷款利息等等进行管理和调控，保持一个畅通、方便的住房交易市场和保证购买人及承租人的利益，满足低收入居民购房的需求。为向低收入居民提供较低的，可以承受的租金的住房。政府资助的建房活动仍是英国住房保障的重要方式，据预测，每年该类住房的需求约是10至15万套，但受建房土地短缺的限制，今后每年只能建5万套左右。

　　英国的土地租赁市场十分活跃，历久不衰。土地持有机构并不经常发售手中的土地所有权，而是将土地出租给开发商，通过契约对房地产的开发和使用进行直接控制，以获取最大的收益。租期届满，土地和建筑物无偿归于土地所有者。租赁方式主要有四种：(a)出让制：即土地所有者一次性收取出租期内的地租；(b) 固定地租年租制：即以年为单位计算和收取地租，地租在租赁期内不作调整；(c)变动地租年租制：即按年计算和收取地租，地租在租赁期内定期调整；(d)出让年租混合制：即提前收取部分地租，余下部分按年计算和收取，地租在租赁期内定期调整。过去，英国土地出租以b种方式为主，现在转为以c种方式为主，d种方式为辅。英国的房地产开发主要是用土地出租的形式，开发用地是商业、办公、住宅和工业用地。其中，商业、办公和工业用地多采用变动地租年租制，住宅用地采用出让年租混合制。住宅用地租赁用在多层住宅开发上，房价已包括了部分地租，其余的地租由购房者每年缴纳。在租赁期限方面，历史上曾有999年的租期，这些租约现在还有未到期的。19世纪和20世纪初期广泛使用的期限99年。20世纪60年代以来，为125年的期限，而到了90年代后，则扩大为150年的期限。在地租标准方面，目前地租一般占房地产租金收入的10%—15%，部分达到20%。在租赁管理方面，土地所有者对土地租赁期间内如何使用土地保留一定的权利，承租者要按租赁合同规定的方式使用土地。由于地租与房地产的实际租金挂钩，土地承租者经营房地产的好坏直接影响到土地所有者的权益，因此，土地所有者要求土地承租者在出租方式、选择承租人、租金水平、纯收入等要征得他们同意。在租赁双方的权利与义务方面，土地租赁后，土地承租者要按租赁合同的规定进行房地产开发，在开发期间土地所有者对建筑物规划设计有发言权。土地承租者要按租赁合同的规定缴交地租，如果土地承租者不按时缴地租，在一定的条件下土地所有者可收回土地租赁权。如出现空租期，没有房地产承租人，土地承租者也需照付地租。

　　政府在土地租赁的做法。在旧城区改造方面，由于旧城区地价较高，开发所需资金量大，开发风险大，周期长，地方政府多以土地租赁方式，吸引开发商和金融机构来，建设期不收地租，待建好后再按原定的协议收地租。对风险特别大的项目，地方政府还提供租金保证，或租下建成的房地产，再作转租。在城市新区开发方面，由于新区房地产市场尚未确立，开发风险大，地方政府强制征地后，以年租方式向开发商出租土地，减少开发商的初次投入，降低开发风险，使新区能顺利开发，并可调整地租，政府也可分享新区开发后的土地增值。

　　英国的土地租赁制度有以下几个方面的好处：第一，有利于保护土地所有者和土地承租者的权益，形成两者完整的物权。英国的地租评议、地租确定和租赁管理制度保护了土地所有者在土地租赁中的权益。土地所有者不必亲自搞房地产的开发经营，就可获得土地收益；同时采用年租制加上地租评议不但克服了通货膨胀带来的地租收益贬值，还使土地所有者分享经济发展带来的土地增值，同时，租赁管理保证了土地所有者的收益不受土地承租者的控制。土地所有者持有地租收益权和租约到期后土地及地上物的无偿回收权；土地承租者则持有较长年限的土地租赁权和建筑物的所有权。因此，地租收益权和土地租赁权在法律上均是完整的物权，土地所有者和承租者的权利均可自由转让。第二，有利于促进土地交易的低成本运行。土地租赁在租赁期内只是部分土地权利的转让，租赁双方要在租赁期内界定转让的具体权利。土地租赁制一开始就约定采用房地产租金分成或其他调整地租的方法，采用当地的零售价格指数，加上交易的大部分环节都有行规、法规可循，专业部门提供优质廉价的服务，信息灵敏，同时采用变动地租制产生的交易成本量不大且较为固定。还有，英国土地租赁的对策都是地价较高的土地，交易收益高，交易成本相对就小，因此，土地交易的土地租赁是低成本的，是一种低成本运行的土地交易形式。第三，有利于房地产投资市场发展。英国的土地承租者可转让、转租或扺押期承租者权利，土地所有者也可转让或扺押其所有者权利。这样能使土地资产的自由流动，促进房地产投资市场的发展，有众多的投资者愿意购买土地收益权和土地租赁权，已形成了地租收益权和土地租赁权的投资市场，无论是旧城区改造和新城区的开发，都通过投资市场运作。如纽卡斯尔市政府通过延长商场的租赁期限，提高了商场的价格，并使商场可较快转让给投资者。以后商场的土地承租者也可在需要的时候再购买一定的使用年限，方便商场的重建或转让。又如英国的连锁自选商场Tesco和J·Sainsbury在20世纪80年代初房地产价格高峰时，采用销售与回租方式成功地筹集了大笔资金用于新商场的开发，目前已成为英国最大的连锁自选商场。第四，有利于提高政府的财政收入。土地租赁为政府带来了长期稳定的财政收入，同时采用变动地租年租制的租赁方式还使政府分享到经济发展带来的土地增值收入。如英国很多城市中心区的土地为地方政府所有，政府得到较多的增值收益，不断提高了政府的财政收入。第五，有利于提高城市功能和社会效益。英国的地方政府，其他公立机构皇室等都是土地持有者，他们不但在土地上有经济收益。而且，还向承租投资者提出生态环境、城市功能、社会效益等问题要做好，减少土地开发利用产生的负面影响。如出租的是工业用地，则严格控制厂房设计、生产过程、减少污染等要求和目标。新区的土地开发和旧城区的改造，要求承租人满足要有和谐优良的建筑设计和布局，较多的公共空间和緑地，提供完善的公共设施等等。为此，土地承租者也满足了一定的社会福利目标，提高了社会效益和城市的功能作用。

　　二、广东房地产发展的历程

　　广东的房地产业在改革开放以来，从逐步兴起到快速发展，目前已成为新兴的产业，是新的经济增长的亮点和消费的热点，对推动经济增长和扩大内需起到越来越重要的作用。但我们也必须清醒地看到：房地产在发展中，也面临种种问题，与发达国家相比仍有较大的差距。

　　(一)发展的现状

　　改革开放以来，在体制改革、对外开放和经济发展的有力推动下，广东的房地业高速发展。2001年房地产开发投资达到97234亿元，从1986年至2001年，年均增长357%；占全社会投资的比重从1986年的46%上升到2001年的275%。从1980年6月国务院正式批准公布有关房地产商品化的有关政策，正式推出房屋和土地商品化以来，直至去年底止，我省的房地产经历了以下几个发展时期。

　　（1）初创起步时期（1980年至1991年）：广东房地产开发业开始由计划经济向市场经济转变。房管部门开始走出只管公房的小圈子，房地产业有分散、零星、个别的投资，住房商品化刚开始探索，1986年房地产开始纳入固定资产投资。由于刚起步，投资时起时伏，变化较大。

　　（2）高速增长时期（1992年至1995年）：1992年和1993年两年投资额增长幅度都在150%以上，1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，1995年国务院已确定房地产业为国民经济新增长点的方针，1994年和1995年房地产开发投资在前两年发展的基础上，继续增长277%和395%，已成为初具规模的产业。

　　（3）调控理顺时期（1996年至1997年）：由于1992年和1995年的两次房地产热，使房地产吸纳了过多的社会资金，并造成沉淀，形成不良资产，同时管理也跟不上，房地产业出现的问题较多，因此，国家采取加强宏观调控，适度从紧的方针，降“虚火”、挤“泡沫”，经过调整整顿，房地产业迅速降温，1996年和1997年分别下降62%和01%，并初步理顺了一些房地产的关系。

　　（4）趋稳发展时期（1998年至今）：在这个时期，国家针对房地产业存在的突出问题，相继采取一系列措施加以引导。特别是1998年作出了在全国范围内全面取消福利分房，实行货币分房制度，并在2000年1月1日起全国实行。同时还出台了《住房担保贷款管理办法》。这些都促使了广东房地产业的复苏，并保持了增长的势头，自1998年以后，广东房地产业开发投资一直保持两位数的速度增长。并提高了房地产规模化，改善了房地产的结构，健全了专业化的服务体系。目前广东的中心城市房地产占的比重大。如广州、深圳两市在2001年房地产开发共完成投资68966亿元，增长119%，占全省709%；在建的商品房屋施工面积占全省的615%；个人购买是商品房市场的消费主体。2000年和2001年个人购买的商品房屋建筑面积是406678万平方米，销售额是126648亿元，分别占807%和855%。其中个人购买商品住宅建筑面积369271万平方米，销售额109423亿元，分别占91%和888%。民间投资是房地产的主体。2001年房地产开发业中民间投资占435%，为广东民间总投资的378%；民间房地产开发企业2289个，占604%。广东房地产投资总量居全国首位。2001年我省的房地产开发投资额、商品房屋的销售额和销售面积三项指标均排在全国第一位，房地产开发投资占全国153%，商品房屋销售额和销售面积分别占全国的156%和103%。房地产开发业利润总额大幅增长，2001年利润总额7406亿元，比2000年增长478%，整个行业的平均销售利润率为77%，比其他工业行业高出成果4个百分点。

　　（二）房地产业对经济和社会发展的重大作用

　　房地产开发业的快速发展对我省国民经济和社会发展起着重大的推动作用，主要体现在“三个促进”和“三个提高”。

　　“三个促进”是：第一，促进了经济的有效增长。由于房地产开发投资的增长扩大了有效需求，对经济增长的拉动作用明显，我省近5年GDP平均增长速度都保持在95%以上。去年在全社会固定资产投资中占275%的房地产开发投资，增量占376%，拉动整体投资增长14个百分点。据统计，投资对GDP的贡献率为321%，拉动GDP增幅27个百分点，其中房地产拉动占074个百分点。据测算：如果新增房地产开发投资100亿元，可带动GDP增加3198亿元。第二，促进了国民经济各部类的发展。房地产可带动和促进建筑、建材、电子、金融、商业等二、三产业的发展。每增100亿的房地产投资，可带促建筑业64亿元；金属冶炼及加工29亿元；建材和其他非金属制品20亿元；商业16亿元；金融保险业8亿元；社会服务业8亿元。第三，促进了产业结构的升级。大力发展房地产业，可在短的时间内加速提高第三产业的比重，促使二、三产业的更快改造，实现产业结构的升级。

　　“三个提高”是：（1）提高了财政收入。目前房地产的开发土地是国有土地的有偿转让，出让土地的资金已成为地方政府财政收入的重要来源。来自土地的收益，深圳、珠海等地占财政收入的40%；而一般城市为25%。（2）提高了就业机会。据不完全统计，去年广东直接从事房地产开发的从业人员达14708万人，比1988年增加119万人。据测算，新增1亿元房地产开发投资，可安排1500人次就业。建筑业新增1亿元产品，可带动19亿元工业品的产出，16亿元商品的销售，而这两项的增加，又可带动更多的就业机会。（3）提高了居民住房面积。近年房地产业的发展，使我省住宅商品化和人均居住面积显着增加，去年我省房屋商品化率为617%，比1990年提高226个百分点，城镇居民人均居住面积已从1990年的1213平方米提高到去年的201平方米。

　　（三）广东房地产业存在的问题

　　改革开放以后，我省的房地产业发展已走在全国的前列，但同世界上一些较发达的国家相比，整体水平上仍处在一个较为落后的基准上。主要存在着5个不足，这也是制约发展的主要因素。

　　（1）整体实力和竞争力不足。目前我省房地产开发投资当年无开发量的企业个数占277%；开发量在10万元以下的企业占281%，由于存在过多的小投资者，影响集中度的提高，同时管理也不到位，没有形成整体的综合实力，不利于市场资源的整合优化。（2）土地依法管理的力度不足。由于城市规划无法律的约束力，有的地方政府受利益的驱动，随意改变城市规划和土地使用用途，而造成浪费；一些地方政府集土地管理、使用和监督三大职能于一身，低价征地，高价出让，加重土地开发费用和建筑成本；由于不依法办事，有的开发商不讲信用，房屋质量差、烂尾楼，造成恶劣的影响和矛盾。（3）商品房空置面积过大，使用率不足。90年代初期，我省房地产高速发展，积压了大量的商品房。去年空置商品房面积209797万平方米，其中空置一年以上占554%。住宅空置135469万平方米，其中空置一年以上占514%。前年和去年我省的商品房空置率分别是248%和229%，均超过国际通用警戒线的10%的标准。空置房屋面积占全国20%，主要分布在经济较为发达的大中城市，其中广州占296%，汕头占129%。因此可见房屋的使用率较低，很不足，至去年底止，空置商品房住宅楼每户80平方米计，可解决17万户的住房问题。空置的房屋按去年造价计算，目前我省沉淀建设资金，高达300多亿元。（4）进一步拉动有效需求不足。由于土地地价格过高，税费过重，广告支出费用过大，而造成房价高，使我省相当一部分家庭对购房的能力相对不足，因此既造成一部分商品房的空置，又有一部分人缺房子，从而对拉动有效的需求不足。有646%的城镇居民家庭，由于受到收入水平的限制，有效需求受到抑制；又由于受利益驱动的影响，大量的新房不断上市，造成市场供给的“过剩”。⑸城镇居民购买商品房的资金不足。部分地区由于财政困难和企业经济效益差，按时发放工资都较为困难，还有国有企业职工下岗，就业困难；教育、医疗、养老制度的改革都要花钱，因此难以发放住房补贴资金，影响货币分房制度的实施，也造成购买者缺资金购买。据今年收入与消费预期的调查，45%的居民对收入预期，能否买房子持谨慎态度，236%的居民缺乏信心。

　　（四）广东房地产业今后发展的前景

　　目前我省房地产业已有了一个坚实的基础，为今后房地产的发展积蓄了雄厚的力量，发展前景很好，主要体现在：“一个进程，两个支点，三个需求”方面。

　　“一个进程”是：城市化的建设将有力地推动房地产业的发展进程。城市化的建设，要求房地产业要有相应的发展。目前我省城市化率已达55%，根据世界各国城市化的经验，当城市化达到30%后，城市化进程将明显加快，而放缓期则在城市化达70%以后。城市化的加快，将有力地推动房地产业的发展进程。我省提出力争在“十五”期末，全省基本实现一户有一套居住功能齐全的住宅，全省城镇居民人均居住面积达28平方米。目前，我省现有城镇人口475256万人，加上外省劳力的流入，农村劳力向城镇聚集，城镇人口增长率占8‰等因素，到2010年全省城市人口将达到5188万人，净增435万人，如按人均居住建筑面积28平方米计算，则新增城市人口的住房需求就需要竣工住宅122亿平方米，每年则要竣工住宅1109万平方米。如超过以上因素，城市化带来对住宅的需求将大大增加。

　　“两个支点”是：（1）经济增长的支点。近年来，我省的经济发展态势良好，GDP的增幅维持在10%左右，比全国平均高出2个百分点，经济运行的质量也提高了，这种经济大环境的发展，有利于房地产的拓展。去年，城镇人均可支配收入和农民人均纯收入达10415元和3770元，扣除物价因素，实际增长73%和35%；去年我省人均国内生产总值已达1600多美元（现价），根据英国等发达国家的经验，我省已进入了住房消费的快速增长阶段。同时，我国加入了WTO，外商在广东的办公楼、商业楼和高档住宅需求也会大量增加，这些都为房地产的发展打造了一个良好的支点。（2）政策支撑的支点。去年广东省政府出台了《促进广东房地产开发业健康稳定发展的若干意见》，提出了加强综合管理，加强对土地资源的调控，规范收费行为等措施；物价部门提出减免15项房产收费；国土资源部门建立土地收购储备制，闲置土地由政府收回或收购纳入储备库；建设部门加强对房地产业的管理等等，这一系列政策措施的出台，既规范了房地产企业的经营行为，又降低了房地产开发的成本，成为我省房地产业发展的政策支撑点。

　　“三个需求”是：第一，流动人口增长对住宅的需求。庞大的流动人口是城市房屋租赁的消费主体。目前我省现有流动人口262439万人，到2010年，按每年流动人口增长1%计算，流动人口将达2928万人。如按人均居住面积最低标准建筑面积为4平方米，则要新增流动人口租赁房屋1214万平方米，每年要新建租赁房屋110万平方米。第二，居民生活消费结构变化对住宅的需求。目前消费的重心已转为住房和汽车消费。据今年对城镇居民收入与消费预期的调查，在准备增加消费的调查中，选择住房消费的人数从去年的第7位提高到今年的第4位。175%的居民家庭准备在今年购房。目前我省有475256万城镇人口，到2010年，每人只增3平方米的居住面积，就要增加285亿平方米的住宅建筑面积，而每年则需增加2600万平方米住宅。如广州市近年内有7%的居民希望购买住宅，远期有70%的居民需要改善居住条件，还有300万外来人口需要租房住。第三，房地产的发展将逐渐成为现代产业的需求。目前房地产业已有了较强的实力。去年我省房地产企业总资产达56274亿元，全行业的资产和经营收入比1997年分别增长448%和110%。全省二级以上的房地产开发企业占全国30%；去年投资额在5亿元以上的项目有19个；本年开发土地面积在20万平方米以上的项目有20个，最大的达675万平方米。目前房地产开发日趋专业化、规模化。广州和深圳市318家房地产开发企业中有65家在省内其他市投资，46家已到外省投资。另外，港澳台以及东南亚的投资企业也早以进入广东房地产开发市场。这种发展背景，强实的基础和竞争的优势越来越显露。房地产将成为现代化的产业，在未来20年内仍将保持稳定增长，并将成为未来一段较长时间的国民经济的支柱产业。

　　三、加入WTO后，对广东发展房地产业的若干建议

　　我国加入了WTO，对广东乃至全国的房地产业将产生积极的、深远的影响，这种影响既是机遇，也是挑战。我省房地产业的应对措施是四个字“接轨”与“创新”。“接轨”就是要按国际惯例办事，学习英国、美国、日本等经济发达国家的规范的商业惯例，然后改革我们不适宜的体制与做法，建立和健全一套规范的、科学的与国际惯例相一致的市场规则体系。“创新”就是在借鉴英国等先进国家的经验的同时，要充分考虑到我国的国情，我省房地产市场的差异性、具体性和发展性，不能照搬照套，要创出一条符合有中国特色的社会主义房地产发展的新路子。这是我们加入WTO后，必须遵循的两根主线，缺一不可，既互为基础和条件，又互相配套和促进。加入WTO后我省房地产业要有一个大的发展，现就应对策略和措施方面提出以下几个方面的建议。

　　（一）按照WTO的要求，积极应对，加速接轨。目前我省的房地产业与WTO的要求存在一些差距，主要表现在房地产企业的机制尚未健全，同国际化、市场化尚存较大的差距，房地产开发企业呈现“小、差、散、低”的状况，竞争力不够，入世后面临压力大，中介服务企业规模小，运行尚不规范；房地产市场发育不成熟，市场供求制衡机制不健全，房地产行业管理欠规范，房地产的科技含量低，商品房空置量过大等等，都必须认真予以解决。加入WTO后，广东房地产的走势要开发规模化，住宅建设产业化，行业管理规范化，运行机制市场化，中介服务专业化。我们应对策略是：（1）加大房地产行业开放和改革的力度，提高国际水平和企业竞争力。要加大利用外资的力度，争取更多的外国资金、技术和人才参与房地产开发业，要给予外商投资经营宽松的条件，放宽外商准入房地产市场的限制；同时要加快国有房地产企业建立现代企业制度的进程，完善公司治理结构，加强对国有资产的管理和监督，提高资产运行效率。创造条件和积极鼓励大型房地产企业参与国内和国际房地产市场的竞争，大胆走出去，使我省房地产业加快向国际水平靠拢的步伐。积极推进房地产资产重组，以兼并、收购、入股等方式组建好实力强、基础好、技术精的大型房地产企业集团，不断提高规模效益和行业素质。（2）进一步建立和健全房地产市场运行机制。要加快土地使用制度的改革，全面建立土地有偿使用制度，不搞土地的无偿使用。搞好住房分配制度改革，建立和健全个人购房为主体，政府提供廉租住房为辅的住房分配体系，理顺商品房价格，健全房地产交易法规，建立统一的房地产市场，规范房地产市场运行秩序，保护购房者的权益。要合理配置房地产业稳定发展的政策组合，建立一个科学规范的房地产开发调控体系和市场干预机制，使行政管理、法规约束、规划控制、信息导向、经济调节、社会监督的到位运行。（3）发展房地产中介服务业，切实提高中介组织的服务质量。中介机构要真正做到市场化运作，企业化经营，不断提高行业的资信和素质。同时要加速信息化，健全房地产信息网络系统。对中介机构要规范执业资格，规范服务标准，规范行业行为，不断提高专业素质和服务质量。（4）发展房地产金融，加大支持房地产开发的力度。我们既要扩大房地产开发贷款规模，增加房地产投资，解决资金紧缺问题；又要完善住房消费信贷机制，加大对居民买房的力度的支持。在“十五”期间个人购房扺押贷款占银行贷款余额的比重应扩大到15-25%；同时要拓宽住房消费信贷品种，方便购房者买房；要建立个人信用制度，降低信贷风险，逐步实施住房扺押贷款证券化。要发展房地产保险，尤其是住房扺押贷款的保险。⑸依法行政和管理，强化和完善对房地产业的法制管理。要按WTO规则的要求，建立一套具有广东特色、与国际接轨、较为完善的房地产法规体系。要围遶土地、交易、物业和中介服务管理等重点，加强执法监督的力度，搞好法制建设和提高依法管理水平。要通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为，在协调各方利益的基础上，创造出房地产业的良好法制化环境，引导房地产业的健康发展。

　　（二）要把房地产业建设成为我省的支柱产业。中共中央十五届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》提出“进一步发展以经济适用房为重点的房地产业，推广和规范物业管理”、“增加城乡居民居住面积，提高住房环境质量”，明确了房地产业发展的主要任务。房地产业需求弹性高，需求潜力持久，在整体经济中占有较大的份额，产业关联链长，具有较强的扩展能力，英国等经济发达国家都作为刺激内需的主导产业，并取得了好的效果。改革开放以来，房地产逐步发展，目前对拉动我省经济增长起了重大的作用，已成为经济发展的持续亮点。加入WTO后，在经济发展、对外开放、住房需求都在不断加大情况下，对房地产业的要求也在扩大。经过20多年的发展，尤其是住房制度改革的深化，配套政策的到位和广大城镇居民要求改善居住水平要求的日益增长。为房地产业发展为支柱产业奠定了一个坚实的基础，这个持续亮点的出现，占国民经济比重的增加，对经济拉动作用的扩大，使房地产业建设成为支柱产业具备了现实的可能。如广州市的房地产业已成为本市的支柱产业之一，房地产的投资额已占固定资产投资比重的40%。目前的关键问题是，要做到投资与消费双向拉动，共同推进，要租售并举，政策配套，管理跟上，增量和存量要同时搞活，对内对外的吸引力要同时增加；不仅要建好新房，而且要交付使用后，扩大服务领域与范围，以求增值，如搞好装饰、中介、交易、租赁和物业管理和服务等等。同时，要全面提高住宅的质量，要做到“四个发展”：即一是住宅环境设计要向美化、生态、人文的需要全面发展；二是住宅的主体要向人性化、高品味发展；三是住宅的品种要向多样化、多层次的需求发展；四是住宅的科技成果要向电子技术现代化方向发展。总之，要使房地产业做到需求总规模的扩大，需求品种全结构的上升，需求增长的时间，要较长较稳定。搞好住宅建设的技术创新，逐步建立系列化、集约化、商品化的住宅产品生产体系，提高住宅产业科技含量，促进住宅生产方式从粗放型向集约型转变，使其进入新的增长周期，带来房地产持续的全面的兴旺。

　　（三）要进一步建立健全和完善配套房地产市场的体系。加入WTO后，我们要向英国等发达国家学习，加快建立一个开放的、统一的、竞争的和有序的房地产市场体系，目的是为企业投资和住房消费创造一个良好的发展环境。健全和完善这个市场主体系统应包括以下几个子体系：一是土地供应体系。要加强市场对土地的配置力度，改革土地供应方式，形成市场竞争机制。二是住房消费体系。要加快住房分配货币化的改革，逐步形成住房资源市场化配置的住房消费体系和廉租住房的住房保障体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应，高收入和部分中等收入的家庭购买商品房，部分中等收入和低收入家庭购买经济适用住房，较低收入或“双困户”租住廉租房，要把阶段性住房解困办法改为建立起制度化的社会住房保障机制。目前全省住房分配制度已经基本建立，住房公积金管理得到加强。全省21个地级市有18个地级以上市颁布了住房货币分配方案，并正式运作，领取住房资金人数87971人，发放资金1307亿元。全省有86个市、县建立了住房公积金制度，占全省市、县总数的878%；有19个地级以上市和65个县成立了住房公积金管理中心。经济适用住房建设逐步推开，去年全省有广州等12个城市列入国家经济适用住房建设计划，施工面积41599万平方米，竣工面积24838万平方米。以上这些都是住房消费体系重要的组成部分，今后仍要根据发展的需要，不断地加以健全和完善。三是房地产市场服务体系。要准确、灵敏地反映市场供求的动态变化；提高市场的透明度；促进市场流通；搞好市场各项服务。要逐步做到“5个统一”，即统一租售对象，统一买卖合同，统一交易手续，统一交易收费，统一权属信息。要以完善的市场服务，促进房地产业的健康发展。四是物业管理市场体系。目前全省已建成3万平方米以上的住宅小区1400多个，实行专业化物业管理达60%以上。我们要提高物业管理的水平，管理收费向市场化并轨，维修基金运作要进一步规范，物业管理的目的要使住户得到一个方便、安全、高效、文明的生活环境和物业管理。五是房地产金融体系。要放松对开发房地产贷款的控制，保持开发的适度规模，研究发展房地产保险以及住房扺押贷款证券化等风险分散体系，控制风险；提高对住房消费信贷的支持力度，同时要切实简化手续，加强规范管理，促进房地产业的发展。

　　(四)改革土地使用权制度。我国加入WTO，要按照WTO组织的原则建立和健全社会主义市场经济体系。土地使用制度的改革既面临着挑战，又遇上了深化改革的客观动力。土地使用制度必须符合WTO透明度原则、国民待遇原则、最惠国待遇原则，尽快建立一套规范、有序、公平、透明的土地管理体系。（1）建立健全土地有形市场，搞活土地二级市场，改变过去要土地找市长的观念，形成要土地找市场的机制，规定出让的土地、企事业单位的划拨土地、农村非农建设用地的转让，必须持牌入市交易。政府收税费，全部土地转让款返还原土地使用者，保证买卖双方的权益，发挥市场对土地资源的基础性配置作用。政府垄断土地一级市场，大力推行土地招标拍卖，建立符合国际惯例，有透明度的土地供应体系。（2）建立和健全基准地价、土地交易的信息发布制度。政府应将每年修订的基准地价，标定地价、已成交的各类土地交易信息通过媒体发布，使投资者掌握土地信息，以便其投资决策。（3）严把产权登记关，审查土地的转让，要看其是否符合原土地使用合同的规定，帮助买卖双方“验资”、“验权”，保证交易行为的合法性。（4）对不同的用地主体，都实行国民待遇原则。内外企业实行一样的用地政策，取消国有企业可以使用划拨土地，外商企业使用出让土地可以不交土地使用税等优惠政策，要在不同的经济发展时期，采取不同的土地供应计划，实现土地资源的可持续利用。⑸土地租赁制度以长期租赁为主（少量临时用地除外），统一使用土地出让制相同的期限，租赁期可达40年至70年。土地使用者可转让、出租和扺押土地租赁权，逐步形成土地租赁权的投资市场。⑹要采用统一的租赁合同，保护土地所有者的权益。原划拨土地使用权中的商业、办公、工业用地可实行变动地租年租制，使用权也相应转变为土地租赁权。住宅用地可采用出让制，英国也在减少住宅用地租赁，使住宅用地的承租者有权购买低价住宅的地租收益权而获得住宅的全部产权。要全面推行土地的有偿使用，实现土地资源的合理利用，做到土地租赁和土地出让的配套使用。

　　（五）建立和健全、发展与完善住宅服务体系。住宅服务业是为住宅再生产的全过程服务，没有这样的服务，住宅再生产将遇到极大的困难，住宅业也难以成为国民经济的增长点，而发展和完善住宅服务体系，有助于提供住宅的有效供给，提高房地产开发的效益。（1）要充实和完善住宅服务体系的功能和内容，以满足居民改善和提高住宅消费质量的需要，完善住宅开发、流通服务、消费服务体系。如住宅开发项目贷款、个人住房扺押贷款、住宅工程保险、住宅工程担保、住宅房屋保险等等都要建立和健全。（2）要制定合理的住宅价格政策，保护消费者的利益。对住宅开发企业的利润、流通环节的中介费标准、土地使用权价格和各种收费要予以制约，不能随意上涨，在税收上给予适当的优惠。（3）要建立和健全住宅服务的有关法律规定，净化住宅服务市场。对住宅的质量认定、价格确定、交易手续、产权证办理等都要有章可依，做到公正、方便、快捷，使开发商和消费者都能依法进行公平合理的住宅权使用的交易。（4）培育住宅服务体系主体，实现规模经营，要有专门的人才和科技力量，提供住宅的专业化服务。要利用信息技术，不断开拓住宅服务市场的新领域。⑸拓展住宅中介服务，不断完善住宅金融配套系统。要积极实施住宅证券化，建立良性循环的资金投入机制。住宅证券化具有流通性、专业性、分散风险性的功能和特征，要探索管理、运营、监督三个层面构成的住宅证券化体系。一是设立住宅投资基金：由发起单位（也可委托经纪人）发行住宅投资基金证券，把机构投资者和大量的个体小投资者的闲散资金，聚集起来用于住宅投资的信托投资基金，通过专门人才进行经营。并可搞住宅投资基金的上市与交易，分散风险投资，所取得的收益，由出资者按出资额分享。二是住宅产权证券化：住宅开发企业将开发经营的楼宇按价值分割成小产权单位，通过（委托经纪人）发行流通券出售给投资者，实行住宅经营权与所有权的分离，并将其营业收入（纯利）分配给投资者，使住宅投资转化为证券投资。以扩大住宅产业的发展。

　　我国加入WTO，已将我省房地产开发业推向世界经济发展的大环境中，我们要借鉴英国、美国、日本等经济发达国家房地产开发业发展的模式和先进经验，学习国外先进的规划、设计、技术、管理等做法，推动我省的房地产业迈上一个新的台阶，走上可持续发展的道路，成为国民经济发展的支柱产业。这个前景是十分美好的。

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　　（本文是参加中山大学和英国牛津大学学习后拟写的论文，写于2002年9月）