物业税是对已建成并投入使用的各类房屋的不动产，要求其所有者和承租人每年按房产的价值缴付一定的税款，物业税是不动产房产税的别称。物业税的税值是随房地产的升值而提高，比如公路、地铁开通后，沿线的房地产价格就会提高，相应地物业税也要提高。国际上的通行做法是, 房产价值评估一般是3—5年一次。

　　目前购买一套房子，房价中就有包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、耕地占用税、土地使用税、土地增值税、企业所得税等，它涉及到各个方面的税种，如土地使用、土地建设、企业所得、房产或土地转让交易、房屋出租、物业管理等税收。

　　一、 开征物业税的背景

　　目前我国房产税费多达十几种，很多地方还重复征税，税费的征收实际上是双重征收和双重管理，即由土地管理部门（如国土部门）和税务部门负责征收管理，例如土地出让金则需向土地部门交纳，房产税由税务部门征收。税费项目繁多、税基重叠、重收，直接加重了消费者的负担，土地闲置，浪费严重，据调查，目前全国商品房空置率高达20%，是美国的4倍，香港的8倍，超过国际警戒线的2.5倍。现在国家实施的“土地批租制”，这种做法实际上是将以后40至70年的土地收益一次性收取，这种靠“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然是对土地的滥用。要是实施“年收制”，可在一定程度上杜絶腐败和各届政府先使未来钱。开征物业税的好处，就是城市土地从批租形式向征收财产税方式转化，分期付款支付地租和税费，房价就可以大幅下降，大大降低了老百姓购房的费用，方便百姓买房。以现在的建设成本为100元，若把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，那么，房屋的建设成本也将降到58元，这无疑给老百姓带来好处；同时也对房产发展商的开发也有利，地价由此大幅下降，让房产发展商轻装上阵，带来的是房地产的一片繁荣；与此同时，对政府来说，为了扩大税收收入，就要搞好居住环境，搞好生活配套，出现的也是一片生态环境优美的景象。

　　开征物业税被写进了十六届三中全会的全会公报，使物业税得到了突破性的发展。十六届三中全会中关于税收政策的内容指出：“分步实施税制改革。按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”其中最令人感兴趣的应为物业税的开征。

　　长期以来，我国的土地与房产税只限于城市、县城与建制镇以及工矿，在城镇里也把行政机关、人民团体、军队自用以及由国家财政拨付事业费的机构及个人所有的非经营性房地产排除在外，广大农村的一些应征对象也被排斥在外。因为无论健在者的财富还是已故者的遗产，不动产都是私人财产的主要内容。在我国经过十几年的住房制度改革，相当多的城乡居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体将购买住宅作为保值增值投资的重要手段，从这个角度看，尽快开征物业税势在必行。

　　此外，在我国现阶段分税制财政体制条件下，房产税在地方公共收入中的地位非常重要，一般占地方公共总收入的一半以上；房产税又能在一定程度上缓解收入分配不公。因此，从发展趋势看，人们对房产税的态度也会发生逆转。因此，适时开征物业税是我国经济形势发展和不断完善税收体系的客观要求。

　　二、 开征物业税的对策选择

　　依照产权税收理论，在私人对产权清晰——房屋所有权、使用权、收益权和处置权属于同一经济主体的情况下，无论该房产是否投入生产经营，都应该对房屋所有者征收房产税。这是市场经济国家的普遍做法。

　　开征物业税，其实质就是针对现行不合理的房产税制度进行改革。遵循十六届三中全会提出的关于税制改革的原则，我国房产税制度的改革必然涉及到以下一些问题。

　　1.房地产税改革的始因

　　我国房地产税费主要集中在开发和投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，特别是我国现行房地产税制度，对居民自有自用房屋，不征房地产税，加上前几年银行利息率较低，证券市场低迷，效益低，风险大等不确定性因素增多，助长“炒房者”或投机者以更低的机会成本“囤积”房地产，刺激了房地产投机行为。因此，我国房地产税制度改革的核心，是充分发挥税收宏观调控功能，对居民自有自用房产开征房地产税，将会有效地抑制“炒房者”或投机者行为。这是因为：假如房地产税率平均税率为1.2%，一套价格为150万的商品房，一年需交纳房地产税1.8 万元，假如某“炒房者”购买十套单位价格为150万元的商品房，一年需交纳房产税18万元，如果这十套房三年卖不出去，他就要交纳54万元，这样“炒房者”的投机风险非常大，成本高，其投机行为将会被抑制。同时，对购房者对投资购买房产的需求，也会减少，因为他们不愿意承担额外房产税。

　　2.房产税改革涉及的内容

　　我国房产税改革将涉及到纳税人、计税依据、税率、征税形式等若干重要问题。

　　（1）房产税纳税人

　　我国现行的房产税纳税范围很窄，税收收入少，按照国际惯例，应该扩大增收范围。在市场经济体制下，从选择纳税人的角度看，应该对农民和政府部门自有自用房屋征收房产税。对农民自有自用房屋征收房产税，有利于控制农民用耕地建房，保护耕地，提高土地使用效率；对政府部门自有自用房屋征收房产税有助于政府部门廉洁自律，控制政府过分滥用土地建造“形象工程”或办公大楼；房地产开发商开发后未出售的房屋，其房产税纳税人为房产开发商，这样可以控制房产开发商盲目开发房地产。我们之所以确定以上这些作为房产税纳税人，其理论依据是在当今市场经济的经济运行格局和制度环境发生了根本的转变，主要表现在：一是通过公有住房制度改革，大部分房产已转为个人私有，城市内个人私有住房规模越来越大；二是大部分事业单位都进行了住房制度改革，这些单位的房产产权拥有者就是本单位；三是一些享有财政补助的事业单位也拥有房产。这就是说，各种拥有房地产产权的所有者都是房地产税的纳税人范围。

　　（2）计税依据

　　根据国际通行的做法，房产税的计税依据应为房产评估价值。而采取从价计征，是各国的主要形式，我国未来的物业税制也将会采取从价计征的方式。这样就面临着一个很大的问题，即如何客观、公正、及时地评估不动产的价值。要做到这一点，首先要明析产权关系，为此，要加强对财产评估人才培养、建立健全财产评估制度以及其它配套制度的建设，这将关系到我国物业税改革的成败，我们必须重点抓好这一工作。

　　长期以来，我国房产税的计税依据，主要有以下4种不同计税规定：

　　一是城市房地产税的应纳税额=房屋价值×税率；

　　二是房产税的应纳税额=计税原值×（1-扣除比例）×税率。扣除比例为10—30%；

　　三是出租房屋的应纳税额=租金收入×税率；

　　四是城镇土地使用税的应纳税额=实际占用土地面积×税额标准。

　　以上这些计税依据存在诸多不合理、不科学。比如，从价计征的这种价值不反映现实的市场价值，而是历史成本，扭曲性大；土地使用税按面积，否认价格变动因素，不能随价格上升而上升；此外，按房产租金计征，造成人为重复征税，因为房产租金本是营业税的课征对象，现在又当作房产税的计税依据，显然是不合理的。

　　改革我国不合理的房产税的计税依据，必须与国际接轨，采取国际上通行的做法—应为房产的评估价值，我们可借鉴香港的做法，建立一个专门的房产评估机构。

　　（3）确定合理物业税税率

　　物业税税率如何确定，这是一个十分敏感的问题。一种税率的确定，其理论依据必须科学测算税负总体规模有多大，它对财政收入影响、居民承受能力以及对调节经济功能如何为根据的。考虑我国各地城镇城乡之间发展的不平衡、差别大的实际情况，按物业的性质分别实行差别税率，使城镇、城市郊区、农村应有所区别；在同一地域，物业可按住宅用、商业用、商住两用、工业用等分别实行差别税率。同时还要考虑到新、旧房地产负担的实际税负不同，可以确定适当的折扣减免限额等措施。在原则上应借鉴国外的宽税基、低税率、税种少、免税范围少的做法。应结合本地区的实际情况，由地方“人大”决定。

　　（4）统一房地产税制

　　本着简化税制，便于征管和降低税收成本的国际通行做法，同时也要体现WTO的国民待遇的原则，物业税改革的基本框架，是将现行的房地产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税等税种以及土地出让金等费用，统一为物业税。也就是说，把现在买房子前已经交的税放到买房子后，按年缴纳，可以大大降低购房者的资金压力。

　　（5）改革的步骤

　　物业税的改革是一个比较复杂的系统工程，涉及面广、政策性强，老百姓十分关注。为了使改革过程尽量减少阻力，化解矛盾，取得成效，必须按照先试点后推广的做法进行，比如说，某省可以先选择一个地级市做试点，全面摸清登记该市的公、私不动产，构建数字化城市模型，试点的方式采用“真实数据，空转运行”，使设计出的方案尽可能接近实际的检验。另一种方式是在全国范围内选择2-3个具有房地产泡沫的城市进行改革，总结经验，然后再逐步推广到其它城市，在未能取得经验的基础上，不要一次性在全国铺开，避免造成较大的冲击和波动。

　　（2005年5月20日）