2023年，尽管新建商品住房交易量下降，但一二手住房合起来的成交量实现同比正增长。CRIC（中国最大的房地产数据库）数据显示，30个重点城市2023年全年一二手房成交总规模达到3.43亿平方米，同比增长13%。2023年1—11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到37.1%，创历史新高，全国已有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过新建商品住宅交易量。
这背后反映的现实是，我国房地产进入存量时代。同时，二手住房供给具有“低单价、低总价、区位优、选择广”等特点。2023年，杭州总价200万以下二手房占交易总量的一半，为46%，200万—300万二手房占25%。2023年1—10月，天津、郑州150万以下房源占比分别为69%、51%，深圳500万以下房源占比接近53%。
随着房地产的调整，特别是房价下行，供给对需求的匹配程度在提高，前期大量进入大城市、超大城市、都市圈的年轻人、新市民可以借此实现住房需求，这是近期一些城市二手住房市场出现反弹的主要原因。人口净流入的40个城市，已是我国商品房市场的基本盘，也将在这一轮房地产的调整中逐步稳定下来。二手住房市场企稳反弹，也将促进新房和二手住房、刚需和改善的良性循环。这是稳定房地产市场基本盘的力量。
与此同时，降低土地价格（比如推行地价分摊、综合功能供地）、降低融资成本（大规模推出专项债、专项借款、抵押补充贷款等）、降低交易成本（降低增值税、契税、经纪费率等）等行业全链条“降成本”已经启动，这与二手住房降价是一致的，目的都是让供给匹配需求、需求牵引供给，最终让供需能在高位平衡，实现稳中求进、先立后破。
国家还在积极部署供给侧改革，推进“三大工程”（保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设），并将它们作为房地产发展新模式的抓手。保障性住房解决住房保障短板，匹配工薪阶层、人才群体的购买力；城中村改造帮助新市民等外来人口享受公共服务、住有所居；“平急两用”着重于新时期对安全基础设施的需求。降成本和供给侧改革一起，连同新型城镇化，将包括3亿到4亿新市民在内的最广泛人群融入城市化进程中。这将释放最广泛、最可持续的住房需求，使之最终过渡到房地产发展新模式，实现房地产企稳回升。
来源：环球时报 作者：李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
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